【地产研究】楼市小阳春还能持续多久？

用友地产管理研究中心首席专家 罗建音
从春节之后，地产市场一改之前的极度低迷的情况，看房客明显增多，而成交量也有明显的放大，楼市进入了小阳春，有些业内人士在欣喜之余，开始憧憬一波大反弹能否从此展开，甚至重演09年的辉煌，而有些人则显得比较悲观，认为这只是一次几个偶然因素所造成的复苏的假象，要不了多久，就会重新回到地产寒冬的情形。

对于后市的预测，我们则觉得可以谨慎的乐观，即目前的反弹会适度的持续。做出这种判断的原因是基于，对于小阳春现象发生的深层次因素，以及这些因素是否在未来发生变化以及变化的强度。

发生本次小阳春现象的直接诱因是央行对于放松首套房贷款利率的表态，目前首套房普遍可以获得基准利率的95折甚至9折的利率优惠，而在11年则普遍在集中利率的基础上上浮10%左右，有些大多数购房者都需要使用银行贷款，所以前后不同贷款利率之间的差异所带给购房者的实惠是巨大的，而银行愿意这么适度让利，主要源于11年银行获取巨大的利差收益，以至于民生银行董事长都说赚钱赚到不好意思了，银行在给与消费者一点小甜头之后，仍有很大的利润空间。

而真正的原因则要从交易的双方身上找：首先，消费者中间的刚需由于双限政策的推出，从10年开始已经憋了很久，已经出现松动的迹象；开发商方面则更是顶不住长期的寒冬所带来的压力，由于开发商资金的主要渠道：1）开发贷的闸门已经关紧了2年；2）销售回款的额度减少，回款周期拉长；3）信托资金在今年将有几百亿甚至千亿需要偿还，可以说开发商整体的资金链都绷得非常紧，不得不寻求各种促销措施，加大促销力度，明里暗里都在降价。

另外，隐身在一旁对地产市场有着巨大影响的政府的态度也是积极的。对于中央政府而言，基于维稳的目的，要求房价能有一定比例的下降；而地方政府更乐于看到成交活跃，一方面成交活跃意味着税收的增长，更意味着土地市场的屡屡流拍的局面会因此有所改观。

市场参与各方的态度的转变最终促成了小阳春的形成。

那么在将来，这些因素会在以后发生怎样的变化吗？

首先消费者群体中的投资客和改善需求的消费者仍然出于主动原因（投资客仍然没有看到市场牛市出现的可能性，按兵不动）或被动原因（改善需求的消费者因为限购政策被迫在一旁静观其变）不会采取行动，现阶段活跃在市场上的仍然是首次置业的刚需，这从几个现象也可以得到印证：
1. 销售代表常用而且以前很灵验的逼定策略（“今天是优惠生效最后一天，今天不买，明天就没有优惠了”，在行情好的时候屡试不爽）现在不灵了，客户会说，“爱取消就取消，明天看看别的楼盘再说。”

2. 目前成交占比最大的是小户型、低单价、低总价的单位，而这也是首次置业者所喜欢的产品。

3. 消费者会反复比较价格，强调价格的绝对便宜而不是性价比的高低，而且会想方设法与销售代表去磨，即便再省下几千块也是好的，而这样的消费者显然不会是投资客。

第二，开发商的资金链仍然紧张，出于回笼资金以偿还贷款以及购买比前些年便宜很多的土地（现阶段有些土地的价格比高峰期最少的居然达到了三分之一，而土地成本通常占据开发成本的很大比例，现在买地就是未来房价不涨，开发商的利润也很可观）的需要，开发商降价促销的心态依然积极。

第三，中央政府乐于看到房价维持稳定最好是适度的下跌的局面，中央对于地产市场的限制措施仍然不会放松，一旦发现房价有上涨的苗头，将可能采取更严厉的措施，这必然制约了市场的需求的进一步放大。

第四，地方政府迫切希望看到地产市场成交量的放大，目前地方政府面临巨大的资金缺口，地方政府的还贷压力很大（有数据显示，全国政府的总负债额度达到10万亿），而作为主要收入来源的土地财政（占比高达40%）则极不乐观，在过去的一年里，政府推出的土地频频流拍，土地收入锐减，从前些时间时不时冒出来的地方如佛山、宁波、上海等的松绑小动作虽然随即被叫停的现象，也反映出了地方确实很缺钱，他们非常希望看到地产市场能够重新活跃。

基于以上因素，我们判断，楼市最寒冷的时刻已经过去，同时对于牛市重临的期望是不现实的也不会，后期地产市场的成交量仍然会温和放大，而价格则会保持稳定或者微降的状态，对于首次置业的刚需来说应该是一段幸福的时光